最近生前贈与のご相談が増えています。

今回は、みなさんが疑問に思う不動産を生前贈与する歳のメリット、デメリットについて解説します。

ご相談者

不動産は亡くなる前に名義を移した方がいいんでしょうか。
生前中に贈与するか、相続の方がいいのか悩んでしまって・・・

司法書士　山本

そのようなご相談が今増えています。
今回は生前贈与するメリットとデメリットについて解説しますね。

この記事を書いた人　

• 資格
  司法書士・宅地建物取引士・家族信託専門士・簿記2級・FP
• 経歴
  静岡県富士市出身。明治大学卒業。大学2年時より司法書士の勉強をはじめ、体育会弓道部の主将を務めながら勉強を積み重ね、平成23年司法書士試験に合格。平成24年富士市にて司法書士事務所を開業
• 心情
  「法律を知らないで損をする人を少しでも減らしたい」を心情に、開業以来1200件以上の相談を行ってきた。

司法書士
山本真吾

不動産を生前贈与するのは基本オススメしない

結論からお話ししますと、生前贈与は基本的にオススメしません。生前贈与には様々なデメリットが伴いますので、生前贈与のデメリットについて解説します。

「贈与税」がかかる

贈与税は年間１１０万円を超える贈与を行った場合に、課税対象となるため、贈与する不動産の評価額によっては、贈与税が発生します。
相続時には、贈与税よりも控除額の大きい相続税の課税対象となるため、生前贈与する場合と比較して税金がかかる可能性が低くなります。

贈与税や相続税は、税理士又は税務署にご相談ください。税理士のご紹介も可能ですので、御相談をご希望の方はお気軽にご連絡ください。

上記で説明したとおり、生前贈与は基本的に贈与税の課税対象になりますが、一定の金額までは贈与税を払わずに生前贈与できる方法もあります。

『相続時精算課税制度』を利用すれば、生前贈与ですが、２５００万円までは贈与税を支払う必要がなく、通常の贈与に比べて多くの財産を生前贈与できる制度です。ただし、相続時精算課税制度にもデメリットは存在しますので、相続時精算課税制度を利用する場合は、税理士は税務署に相談の上、ご検討下さい。

相続時精算課税の制度とは、原則として60歳以上の父母または祖父母などから、18歳以上の子または孫などに対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。

その贈与税の額は、贈与財産の価額の合計額から、複数年にわたり利用できる特別控除額（限度額：2,500万円。ただし、前年以前において、既にこの特別控除額を控除している場合は、残額が限度額となります。）を控除した後の金額に、一律20パーセントの税率を乗じて算出します。

国税庁ホームページ

不動産の名義変更にかかる「登録免許税」が５倍？！

生前贈与でも、相続でも不動産の名義変更が必要となります。名義変更の際には、法務局へ登録免許税という税金を納める必要がありますが、この登録免許税が生前贈与の場合、相続時と比較して５倍高額となります。

登録免許税の計算式

例えば、１０００万円の土地を生前贈与する場合は、２０万円の登録免許税が必要となりますが、相続の場合には、４万円となります。

「不動産取得税」がかかる

生前贈与を受けた場合は、不動産取得税といった税金が贈与税とは別にかかることがあります。不動産の価格が高ければそれなりの税金がかかるので、要注意です。相続の場合は遺贈などの例外を除いて、不動産取得税は課税されません。

課税標準額(不動産の価格等)×税率(3%～4%)=税額

司法書士　山本

生前贈与は税金上のデメリットが大きく相続と比べて、費用がかかってしまいますね。
ただ、そのデメリットを受け入れてでも、生前贈与した方がいいケースもあります。

不動産の生前贈与をした方がいい人とは？

生前贈与にはデメリットがありますが、それでは生前贈与は絶対にしない方がいいのかというとそうでもありません。生前贈与をした方がいいケースもありますので、不動産を生前贈与した方がいい人はどのような人かをご紹介します。

所有者の人が生前中に、認知症等で不動産が凍結してしまうことを防ぐ必要がある人

例えば、父や母が不動産を所有している場合、不動産の所有者である父や母が認知症等になると、不動産の売却ができず事実上の資産凍結となります。

そのため、認知症になる前に子どもなどに生前贈与して、名義を移しておけば子ども権限で不動産の売却が可能となります。
ただし、生前贈与に伴うデメリットもあるため、生前贈与以外の方法で、不動産を売却できる方法である『家族信託』なども検討した方がいいでしょう。

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相続時に揉めて、居住している不動産が相続できないかもしれない人

親の財産を相続手続きで、名義変更するには相続人全員で遺産分割協議をして合意する必要があります。相続人の間で、話し合いがまとまらない場合、裁判上の手続きを行う必要がでてくるなど名義変更に多大な負担が係る可能性もあります。
そうならないために、生前贈与により名義変更を済ましておくのも一つの方法です。

生前贈与意外にも、『遺言』といった方法もありますので、生前贈与と併せて検討してみるのもいいと思います。

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高い収益性のある賃貸不動産がある場合

賃貸不動産などをお持ちの場合、賃料が資産として貯蓄されていき、相続発生時に相続税が多額に課税される可能性もあります。そこで、賃貸不動産を生前贈与により、子どもなどに名義変更しておけば、名義変更後は賃貸不動産の贈与を受けた子どもが賃料を得ることとなります。

そうなれば、生前贈与しない場合と比べて相続財産が減少し、相続税の課税対象財産が減る可能性もありますので、節税対策上メリットがでることも想定されます。

節税になるかどうかは、個別の事情によるところも大きいため、ご自身で判断はせず税理士などの専門家にご相談なさることをオススメします。

よくある質問

生前贈与の相談は誰にしたらいいの？

税金の相談は税理士に、名義変更の相談は司法書士にする必要があります。

生前贈与をするメリットはなんですか

生前中に名義を変更するため、確定的に子どもなどの名義にできます。子どもがもらった不動産を売ったり、担保をつけたり子どもの意思のみで可能となります。

生前贈与の時にかかる税金が不安です

生前贈与には原則贈与税が課されますが、相続時精算課税制度などを利用して多くの方が生前贈与を行っています。ご不安であれば、１度税理士などにご相談いただきご検討されることをオススメします。

税金の申告はいつまでにすればいいのでしょうか

１月１日からその年の１２月３１日までの１年間に財産の贈与を受けた個人（受贈者）が、翌年の２月１日から３月１５日までの間に、自分で贈与税の申告をしなければなりません。
贈与税の申告は、受贈者の住所地の所轄税務署に提出することになります。

贈与するときは個人で勝手にやっても大丈夫ですか

個人の方が自己責任で行うことは可能です。しかし、後に贈与が取り消されたり、多額の税金を支払うことになるなどデメリットも多くありますので、ご自身で判断せず司法書士、税理士などの専門家に相談されることをオススメします。

不動産の生前贈与についてのまとめ

生前贈与は税金上のデメリットも大きい部分がありますが、うまく使えば認知症による資産凍結防止や相続対策、相続税の節税対策などに使えます。

ただ、生前贈与については司法書士や税理士のような専門家に相談された上で、「する」「しない」の判断をしないと予想外の税金がかかりますので、ご注意下さい。

当事務所には司法書士、税理士が在籍しておりますので、生前贈与のご相談が可能です。

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