【いよいよ令和８年２月開始】亡き親の土地が一覧で見つかる？新制度「所有不動産記録証明制度」のメリットと落とし穴を司法書士が徹底解説

2026年1月14日

ご相談者

「亡くなった父が、実家以外にも原野や山林を持っているらしいが、場所が全くわからない……」「権利証が見つからない土地があるけれど、どうやって探せばいいの？」

相続手続きのご相談を受ける中で、このような「財産の場所が特定できない」というお悩みは非常に多く寄せられます。これまでは、市町村ごとに調査をする必要があり、途方もない手間がかかっていました。

しかし、令和8年（2026年）2月2日から、この状況を一変させる新しい制度「所有不動産記録証明制度」がいよいよスタートします。

これは、法務局で手続きをすれば、亡くなった方が全国に持っている不動産を「一覧リスト」にして出してくれるという画期的な制度です。

「これで遺産分割が楽になる！すべての土地が見つかる！」と期待されていますが、実はこの制度にも「検索できない土地」があるという落とし穴をご存知でしょうか？

司法書士

今回は、「不動産記録記録証明制度」の仕組みと、一般の方が誤解しやすい「注意点」について、司法書士が詳しく解説します。

記事を読んでわかること

令和8年2月開始の「全国の不動産を一括で探せる」新制度の仕組み
住所変更をしていない土地は「リストに出てこない」という意外な落とし穴
隠れた土地が見つかった後に発生する「登記義務」と、司法書士に頼むメリット

この記事を書いた人　

資格
司法書士・宅地建物取引士・家族信託専門士・簿記2級・FP
経歴
静岡県富士市出身。明治大学卒業。大学2年時より司法書士の勉強をはじめ、体育会弓道部の主将を務めながら勉強を積み重ね、平成23年司法書士試験に合格。平成24年富士市にて司法書士事務所を開業
心情
「法律を知らないで損をする人を少しでも減らしたい」を心情に、様々な法的相談や手続きを誠実・親切・丁寧な対応を心がけている。

司法書士
山本真吾

1. これまでの「土地探し」はなぜ大変だったのか？

これまで、特定の人が所有している不動産を探すためには、各市町村が管理する「名寄帳（なよせちょう）」を取得するのが一般的でした。

しかし、名寄帳はその市町村にある不動産しか載っていません。例えば、「隣の県に別荘地があるかも」「先祖代々の山林が遠方にある」といった場合、その「具体的な市町村名」まで分からなければ、調べる手立てがなかったのです。

そのため、把握できないまま相続手続きから漏れてしまい、何年も放置される「迷子の土地」が多く存在していました。

2. 令和8年2月開始「所有不動産記録証明制度」とは？

この不便さを解消するために新設されたのが「所有不動産記録証明制度」です。

開始日： 令和8年（2026年）2月2日
できること： 登記名義人（被相続人など）が所有する不動産の情報を、全国の法務局のデータから一括で検索し、証明書として発行してもらえる。
対象となる不動産： 単独所有の土地・建物だけでなく、見落としがちな**「共有持分」**の不動産もリストアップされます。

【誰が請求できるの？】

誰でも勝手に他人の財産を見られるわけではありません。プライバシー保護のため、請求できる人は限られています。

不動産の名義人本人
相続人（←ここが重要！）
代理人（司法書士など）

【費用や手続きは？】

これまでは何箇所もの役所を回る必要がありましたが、この制度なら最寄りの法務局（またはオンライン）一箇所で手続きが完結します。手数料は1通につき数百円〜千数百円程度（※）となる見込みで、コストパフォーマンスも非常に高い制度です。
※正確な手数料は法務省令で定められます。

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3. 【重要】この制度の落とし穴「住所変更していない土地は出ない」

非常に便利な制度ですが、「これさえ取れば完璧」と思い込むのは危険です。司法書士として最も注意喚起したいのが、この制度の検索システム上の限界です。

この制度は、登記簿に記録されている「氏名」と「住所」をキーにして検索を行います。つまり、「住所変更登記」をせずに放置されている土地は、今の住所で検索してもリストから漏れてしまうのです。

例えば、以下のようなケースです。

ケース： 亡くなったお父様が、今はA市（実家）に住んでいるが、昔B市に住んでいた頃に買った山林がある。
問題点： もしその山林の登記簿上の住所が「昔のB市の住所」のままであれば、現在のA市の住所で検索してもヒットしません。

「リストに出なかったから、他に財産はないはずだ」と安心して遺産分割を終えた後に、固定資産税の通知書などで後から土地が見つかると、遺産分割協議のやり直しになる恐れもあります。

4. ここがプロの腕の見せ所！「過去の住所」まで遡る調査

では、どうすれば漏れを防げるのでしょうか？答えは、「過去の住所（前住所、前々住所……）」も含めて検索をかけることです。

私たち司法書士にご依頼いただければ、単にリストを請求するだけでなく、以下のような「漏れのない調査」を行います。

戸籍の附票（ふひょう）等の取得： 亡くなった方の生まれてから亡くなるまでの「住所の変遷」を公的書類で洗い出します。
複数住所での検索： 現在の住所だけでなく、過去に住んでいた住所でもリスト請求を行い、古い登記のままの土地がないか徹底的に探します。
権利証との照合： 自宅に残された古い権利証や納税通知書と照らし合わせ、リストの不備をダブルチェックします。

ここまでやって初めて、「完璧な財産調査」と言えるのです。

5. 見つかった場合の「義務」と「リスク」

また、無事にリストアップされたとしても、別の注意点があります。それは、「いらない土地（負動産）」までも見つかってしまうことです。

使い道のない山林や原野商法の土地が見つかった場合、相続登記は現在義務化されています（令和6年4月施行）。 リストによって存在を知った以上、「知らなかった」では済まされず、放置すれば10万円以下の過料の対象になり得ます。

6. まとめ：新制度の活用は専門家と一緒に

令和8年2月から始まるこの制度は、相続手続きを大きく前進させるものですが、ただ漫然と使うだけではリスクが残ります。

「親が転勤族だったので、古い住所で登記されたままの土地があるかもしれない」「漏れなく完璧に調査して、安心したい」とお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。

当事務所では、「所有不動産記録証明書」の取得代行から、もし「いらない土地」が見つかった場合の「相続放棄」や「相続土地国庫帰属制度」の検討まで、トータルでサポートいたします。

まずは無料相談にて、現状の不安をお聞かせください。

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