今回は相続した不動産は３年以内に売却しないと損をする？！について記事を書きました。
みなさんは『相続した不動産は３年以内に売らないと損をする』というのは聞いたことがありますか？今回はそれが本当なのか検討してみます。
ご相談者なんとなく『相続した不動産は３年以内に売らないと損をする』って聞いたことがあるけど実際はどういうことなんだろう
司法書士 山本一般論として概要を説明しますね。
『相続した土地（建物）』を３年以内に売却すると節税できる２つの特例制度
相続したときに土地建物を売ろうとしたときに使える２つの特例があることはご存じでしょうか。相続不動産を売却するときに損をしないように下記の２つについては、忘れずに活用しましょう。
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
上記の特例は、相続してから３年以内の売却にしか適用されないので注意が必要です。ただし、３年の期間開始時期はそれぞれことなるので、ご説明します。
① 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
亡くなった方の自宅が空き家になってしまい、誰も住まないから売ってしまいたいという御相談を頂くことも多くあります。そんなときに知っておいた方がいいのが、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。
どのくらい控除されるの？
この制度が適用された場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
土地の売却金額１０００万円ー経費（取得費２００万円+譲渡費用２０万円）=譲渡所得７８０万円
譲渡所得７８０万円-控除額3,000万円=０円（課税なし）
前提として亡くなった方の自宅である必要があるので、投資用不動産などには適用されないので注意が必要です。また、相続から売却するまでの間に事業や貸付用として使用された土地や、新たに建物などが建築された土地は特例の対象外となってしまいます。
そのため、土地売却までの間駐車場として貸し出すなどをしてしまうと、適用外になる可能性もありますので、注意が必要です。
3年の期限の開始は「相続開始日から3年を経過する年の末日」
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用するには、相続開始日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに土地を売らなければいけません。
② 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続や遺贈により遺産（土地、建物、株式等）を取得した場合、３年以内に譲渡した場合に相続税から一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる制度です。
一般的に相続した土地をその後売却すると、相続税と譲渡所得税の両方が課税され支払うことになります。
そこで、相続時に支払った相続税を取得費の中に含めることによって、譲渡所得を減らすことができ、売主の譲渡取得税の負担を減らすことができるようにしたのが、この特例となります。ただし、控除されるのは、支払った相続税の一部なので注意が必要です。
3年の期限の開始は「相続税の申告期限から3年以内」
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用するには「その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却している。」ことが必要です。
つまり、期限最長は相続の開始から3年10ヶ月となります。
2つの特例は併用できない
今回ご紹介した「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」と「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は併用ができません。
両方の特例に該当する場合は、ケースによりどちらの特例制度を利用すれば節税額が大きくなるかは税理士に検討して貰う必要がありますので、気になる方は税理士に1度御相談ください。
注意点
紹介した2つの制度とも相続からの期限がありますので、売却するか検討している間に期限が過ぎてしまうこともありますので、ご注意ください。
不動産を売却する際には、買主がすぐに見つかるケースは稀です。不動産会社に買主を探して貰うには、広告や不動産会社同士のネットワークなどを利用して買主を探しますので、早くても数カ月程度かかることは容易にあります。そのため、売却する場合は早めに不動産会社に連絡する必要があります。
期限が迫っている場合は不動産会社に買い取って貰うことも検討した方がいいでしょう。ただし、相場価額より大分金額が低くなりますので、最終手段として取っておく方がいいかもしれません。
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学生時代、法律を全く知らず損をした経験から法律資格を取得することを決意。
大学卒業の年に司法書士試験に合格。
地元富士市にて、24歳の若さで司法書士事務所を開業し、『法律を知らないことで損をする人を減らしたい』を念頭に一般の方に利用しやすい法律相談所を運営。
現在では、相続関係の相談を中心に、生前対策、相続対策について専門的に相談に対応しています。
