「夫から妻への家の名義変更」司法書士が解説する法的手続きと注意点

不動産の名義変更は日常生活では一般的ではないため、多くの人々にとってわからないことだらけです。特に、夫から妻への名義変更は、贈与、相続、財産分与など、異なるシーンで異なる手続きが必要です。この記事では、これら3つの主要なシーンを詳細に解説し、みなさま自身の状況に合った最適な手法を見つけるための解説をさせていただきます。

贈与による名義変更

はじめに、贈与による名義変更について、説明します。贈与は最も多く利用される方法の一つですが、手軽に出来る代わりにデメリットもあります。
夫から妻へ名義を贈与により変える際には、メリット・デメリットについて検証したうえで、慎重に行いましょう。

贈与の流れと手続き

贈与による名義変更は、財産を生前に移転する方法です。具体的には、以下のステップが必要です：

贈与による「夫から妻への名義変更」のメリット

贈与は、手続きが簡単で最も多く利用される方法です。手続きとしては、贈与者が無償で渡す意思があり、受贈者が受け取る意思があれば、贈与契約は成立します。
その内容が反映された贈与契約書に署名押印するだけで、贈与の手続きが完了し、あとは名義変更手続きを行うだけで完了します。

贈与による「夫から妻への名義変更」のデメリット

贈与の場合、贈与の対象金額が年間110万円を超えると贈与税が発生します。一般的に土地や建物は高額であることが多いため、大半のケースでは、110万円を超えて贈与税が課税されます。
贈与税は高額になることが多く、税金の負担が大きいのが贈与のデメリットといえます。

ただし、夫婦間の贈与や、親から子への贈与などは贈与税の特例措置により、贈与税がかからなくなる場合もあります。特例を上手に使い生前贈与を行っている人もいらっしゃいます。

相続税は税理士などの専門家にご相談ください。税理士をご紹介することも出来ます。

贈与税の計算と節税方法

贈与税は、贈与された財産の価値に応じて計算されます。
専門家に相談の上、計画的に行うことで節税ができることもあります。具体的な計算方法や節税策については税理士などの専門家と相談することが必要です。

贈与税は基礎控除が年間１１０万円あります。

参考：一般贈与の税率計算表

課税価格範囲	税率	控除額
基礎控除後〜200万円	10％	‐
200万円超〜300万円	15％	10万円
300万円超〜400万円	20％	25万円
400万円超〜600万円	30％	65万円
600万円超〜1,000万円	40％	125万円
1,000万円超〜1,500万円	45％	175万円
1,500万円超〜3,000万円	50％	250万円
3,000万円超	55％	400万円

夫婦間の贈与の特例と注意点

夫婦間の贈与には、特例措置が適用されることがあります。

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除（配偶者控除）できるという特例です。

しかし、その条件は厳格で、誤った手続きにより特例の適用を受けられない場合もあるため、税理士などの専門家との相談が必要です。

相続による名義変更

相続の手順と名義変更のタイミング

夫が亡くなった場合、妻が相続人となり名義変更が必要になります。この手順は以下のように進みます

相続による名義変更の場合、令和６年４月１日から義務化される関係で、相続開始を知ってから３年以内に行う必要があります。

相続税の影響と対策

相続税は、相続財産の価値に応じて課税されます。早めの対策と計画により、税負担を軽減することができます。具体的には、生前贈与や生命保険などが有効です。

相続税は税理士などの専門家にご相談ください。相続に強い税理士をご紹介することも出来ます。

夫の死亡後の名義変更のケース

夫の死亡後、妻が相続する場合の名義変更は特に注意が必要です。遺産分割協議が難しい場合や相続人が多い場合など、スムーズに名義変更が出来ない状況になるケースもあります。

もめないと思っていても、意外と相続の話をするともめるケースもあります。もめてからは一切対策は取れません。相続が発生する前に相続対策は行いましょう。

そうならないために相続対策をすることをお進めします。

財産分与による名義変更

離婚に伴う財産分与と名義変更

離婚に伴う財産分与は、夫婦間での協議が必要です。特に、共有財産である不動産の名義変更は、以下のステップで進められます

名義変更前に住宅ローンの確認

財産分与の対象となっている不動産に住宅ローンが残っている場合は、注意が必要です。
金融機関の承諾を得ずに、不動産の名義変更を行うと金融機関との契約違反になり、残債務を一括返済を求められることがあります。

基本的には、事前に金融機関との協議が必要になりますが、必ずしも金融機関が応じてくれるとは限りません。その場合、別の金融機関への借換も検討した方がいいでしょう。

財産分与の法的側面と契約書の重要性

財産分与は法的な契約となります。契約書は私文書でも公正証書でも効力は発生します。
不動産の名義変更のみの契約であれば、私文書でも問題ないと思いますが、同時に養育費や金銭の分割返済などの契約を財産分与契約に盛り込みたい場合、公正証書で作成した方がいいでしょう。

公正証書には強制執行認諾執行文をいれることができます。
強制執行認諾執行文とは、もし契約が守られなかった場合、裁判所の判断を経ずに、強制執行を進めて預貯金などを差し押さえることができるようになります。

家の名義変更で必要な主な費用

家の名義変更をする場合を含め、不動産の名義を変更する場合、様々な費用が発生します。簡単に費用をご説明します。

家の名義変更の税金

家の名義変更の方法により、発生する税金は変わってきます。

財産分による場合は、基本的に税金はほとんど気にしなくても大丈夫ですが、財産分与の内容により贈与税等が発生するケースもあります。具体的には税理士などの専門家にご相談ください。

税金のご相談は税理士などの専門家にご相談ください。

まとめと今後のステップ

家の名義変更を行う場合、様々な税金や諸費用が発生します。そのような費用を出費してもなお、名義変更が必要なケースはあります。様々な名義変更の方法を検討して、あらかじめ必要な費用などを比較検討することがオススメです。

名義変更ごとにメリット・デメリットはありますので、どの手続きが最適化は司法書士や税理士などの専門家にご相談ください。