実家が兄弟の共有名義のまま…どう解消する？｜2028年3月の期限と4つの分け方【富士市の司法書士が解説】

「親が亡くなってから何年も経つのに、実家の名義がそのまま」「兄弟で共有名義にしたけれど、誰も住んでいない」——そんな不動産を抱えている方は、富士市・富士宮市でも少なくありません。

共有不動産は、放置すればするほど権利関係が複雑化し、売却も賃貸も建替えも身動きが取りにくくなる場合があります。さらに、相続開始から10年を経過すると、遺産分割で主張できる内容が大きく制限される法改正が令和5年（2023年）に施行されました。平成30年（2018年）4月1日より前に始まった古い相続では、実務上の目安が令和10年（2028年）3月31日です。

この記事では、「遺産共有」と「通常共有」の見分け方から、期限の正確な考え方、解消の4つの方法、連絡が取れない相続人がいる場合の新しい制度まで、司法書士の視点で解説します。

まず確認｜あなたの実家は「遺産共有」？それとも「通常共有」？

共有不動産の解消を考えるうえで最初にすべきことは、今の共有状態がどちらのタイプかを見極めることです。出口（解消の手続き）も期限の効き方も異なります。

チェック1：登記事項証明書の「所有者」欄を確認する

不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）を法務局で取得して見てください。窓口で請求する場合、1通600円です。

遺産共有か通常共有かを見分けるポイント

• 【遺産共有】所有者の欄が亡くなった親の名前のままになっている → 遺産分割協議 → 相続登記
• 【通常共有】「山田太郎　持分2分の1」「山田花子　持分2分の1」のように、現に生きている複数の人の名前が並んでいる → 共有物分割の協議、まとまらなければ訴訟

遺産共有と通常共有では、根拠になる条文も、進む先の裁判所（家庭裁判所か地方裁判所か）も違います。まずは登記事項証明書で現状を確認しましょう。

チェック2：相続登記の義務化（令和6年4月1日〜）との関係

親名義のままになっている場合、相続登記の申請義務の対象になります。自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内が期限で、正当な理由なく怠ったときは10万円以下の過料の対象です。施行日より前に発生していた相続については、令和9年（2027年）3月31日が期限です。

なお、相続人申告登記という簡易な届出をすれば申請義務は果たしたことになりますが、共有の問題そのものは何も解決しません。あくまで応急処置と考えてください。

登記の義務を果たすことと、共有を解消することは別の話です。義務化への対応だけで終わらせず、根本の解消まで進めることが大切です。

なぜ共有はまずいのか｜放置すると詰まる3つの理由

理由1：売却・賃貸・建替えに他の共有者の同意が必要

民法は、共有物に対する行為を保存行為・管理行為・変更行為に分け、それぞれ必要な同意の範囲を定めています。

• 【保存行為】共有者が単独でできる ／ 雨漏りの修理など、現状を維持する行為
• 【管理行為】持分の価格の過半数で決定 ／ 賃貸借契約の締結・解除、賃料の改定など
• 【変更行為】共有者全員の同意が必要 ／ 売却、建物の取壊し、大規模なリフォーム・建替えなど

つまり、実家を売りたい、建て替えて貸したいと思っても、兄弟の誰か一人が反対すれば前に進みません。話し合いがまとまらないまま、不動産が「塩漬け」になってしまいます。

理由2：持分だけを第三者に売られることがある

共有者の一人が自分の持分だけを第三者に売却することは、法律上可能です。その結果、面識のない不動産業者や投資家が共有者として入ってくることがあります。こうなると、話し合いはいっそう難しくなります。

理由3：相続が重なり、当事者がねずみ算式に増える

遺産共有のまま放置していると、相続人の誰かが亡くなるたびに、その人の相続人が新たに加わります（数次相続）。

数次相続とは、遺産の手続きが終わらないうちに相続人が亡くなり、次の相続が起きてしまうことです。当事者が何十人にもなり、全員から合意を取ることが事実上難しくなるケースもあります。

【重要】民法904条の3｜相続開始から10年を経過すると何が変わるか

令和5年（2023年）4月1日に施行された民法904条の3は、遺産共有の解消を考えるうえで避けて通れない改正です。

10年のルール：特別受益・寄与分が反映されなくなる

相続開始から10年を経過した後の遺産分割は、原則として具体的相続分（特別受益や寄与分を考慮したもの）ではなく、法定相続分または指定相続分によることになりました。

たとえば、父が亡くなり相続人は長男・次男の2人で、法定相続分は各2分の1とします。

• 長男は生前、父から住宅の購入資金を出してもらっていた（特別受益）
• 次男は父の介護を長年続けた（寄与分）

10年以内に遺産分割をした場合 → 特別受益・寄与分を考慮し、次男が多めに取得できる可能性があります

10年を経過してから遺産分割をした場合 → 原則として法定相続分（各2分の1）。次男が「自分だけが介護をした」と主張しても、審判では考慮されません

例外：10年を経過しても具体的相続分を考慮できる場合

ただし、次の場合は例外です。

• 10年を経過する前に、相続人が家庭裁判所に遺産分割の請求（調停・審判の申立て）をしたとき
• やむを得ない事由で請求ができなかった場合に、その事由が消滅した時から6か月を経過する前に請求をしたとき
• 相続人全員が合意する場合。審判では通らなくなりますが、話し合いで納得のうえ柔軟に分けること自体は、10年を経過しても可能です

10年を過ぎたら何もできなくなる、というわけではありません。「全員が納得すれば自由に分けられるが、揉めて裁判所に持ち込んだ場合は法定相続分になる」——これが正確な理解です。

経過措置｜古い相続では令和10年（2028年）3月31日が目安

この改正は、施行日（令和5年（2023年）4月1日）より前に開始した相続にも適用されます。

ただし期限は、「相続開始の時から10年を経過する時」と「施行の時から5年を経過する時（令和10年（2028年）4月1日）」の、いずれか遅い方です。

具体例で確認しましょう

• 【平成28年（2016年）に父が死亡した場合】相続開始から10年 → 令和8年（2026年）、施行から5年 → 令和10年（2028年）4月1日。遅い方をとるので、令和10年（2028年）3月31日まで
• 【令和元年（2019年）に父が死亡した場合】相続開始から10年 → 令和11年（2029年）、施行から5年 → 令和10年（2028年）4月1日。遅い方をとるので、令和11年（2029年）まで

平成30年（2018年）4月1日より前に始まった相続は、いずれも「施行から5年」の方が遅くなるため、令和10年（2028年）3月31日が共通の目安になります。それより後に始まった相続は、相続開始から10年が期限です。ご自身のケースがどちらかは、亡くなった日を起点に確認してください。

共有を解消する4つの方法

1. 現物分割（土地を物理的に分ける）

土地を測量し、持分に応じて分筆する方法です。

• 【向く場合】広い土地で、分けた後もそれぞれが独立して使える場合
• 【注意点】測量費用・分筆登記費用がかかる ／ 分筆後の土地が不整形になり価値が下がることがある ／ 建物が建っている場合は現実的に難しい

2. 代償分割（一人が取得し、他の人に金銭を払う）

共有者の一人が不動産を単独で取得し、他の共有者に持分相当の代償金を支払う方法です。

• 【向く場合】実家に住み続けたい人がいる ／ 資金を用意できる相続人がいる
• 【注意点】代償金の支払能力が必要 ／ 不動産の評価額をめぐって意見が分かれやすい

3. 換価分割（売却して現金で分ける）

不動産を売却し、代金を持分に応じて分ける方法です。一般にシンプルで公平になりやすいと考えられています。

• 【向く場合】誰も住む予定がない ／ 代償金を払える人がいない ／ 早く解決したい
• 【注意点】売却には共有者全員の同意が必要 ／ 譲渡所得税の扱いは税理士にご相談ください

4. 持分の譲渡・放棄

自分の持分を他の共有者に譲渡する、あるいは放棄する（放棄した持分は他の共有者に帰属します）方法です。

• 【向く場合】自分はこの不動産に関わりたくない ／ 他の共有者が取得を希望している
• 【注意点】贈与税・譲渡所得税がかかる場合があります（税理士にご相談ください） ／ 持分放棄も登記が必要で、他の共有者の協力が要ります

税金のことは税理士へ、売却活動は不動産会社へ、登記手続きは司法書士へ。必要に応じて各分野の専門家と連携しながら進めます。

話し合いがまとまらないとき｜調停・審判・訴訟の違い

遺産共有の場合：家庭裁判所（遺産分割調停 → 審判）

• 【調停】調停委員を交えて話し合います。司法書士は申立書の作成支援や手続きのご案内ができます。代理人が必要な場合は弁護士にご依頼ください
• 【審判】裁判官が判断を示します

管轄は、亡くなった方の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です（富士市・富士宮市にお住まいの方の多くは静岡家庭裁判所富士支部）。

通常共有の場合：共有物分割の協議 → 訴訟

• 【協議】共有者間の話し合いです。司法書士は合意書の作成や登記面での助言ができます
• 【訴訟】協議がまとまらない場合、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起します。地方裁判所の事件になる場合は、弁護士にご依頼いただくことになります

いずれも時間と費用がかかり、親族間の関係に影響が出ることもあります。可能な限り、話し合いでの解決を目指すことをおすすめします。

【令和5年改正】連絡が取れない・行方が分からない相続人がいる場合

「兄弟の一人が疎遠で連絡が取れない」「相続人が何十人もいて、一部の所在が分からない」——こうしたケースにも、令和5年（2023年）4月1日施行の制度で打つ手があります。

所在等不明共有者の持分の取得・譲渡（民法262条の2・262条の3）

制度の概要
裁判所の決定を得て、所在等が分からない共有者の持分を他の共有者が取得したり、不動産全体を第三者に譲渡する権限を与えてもらったりできる制度です。申立先は、不動産の所在地を管轄する地方裁判所です。

遺産共有の状態では、相続開始から10年を経過していないとこの制度は使えません。それまでの間は、不在者財産管理人の選任など、遺産分割の枠組みで対応することになります。

手続きの流れ

不在者財産管理人は、行方不明の方に代わって財産を管理する人を家庭裁判所に選任してもらう制度です。選任された管理人が遺産分割協議に参加できますが、予納金（数十万円程度、事案により異なります）が必要になります。申立ての手続きについては、司法書士や弁護士にご相談ください。

「もう打つ手がない」と諦めていた方でも、道が開けるケースは少なくありません。

費用と期間の目安

費用

• 相続登記：登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）＋司法書士報酬
• 遺産分割調停：申立手数料1,200円（被相続人1人につき）、連絡用の郵便切手
• 共有物分割訴訟：訴額に応じた印紙代、弁護士に依頼する場合は別途報酬
• 不在者財産管理人：予納金（事案により異なります）

何で変わるか：不動産の評価額と個数、相続人の人数、戸籍の収集範囲（数次相続があると大幅に増えます）、話し合いの難易度です。当事務所では、初回のご相談でお見積りをお出ししています。

期間

• 話し合いで合意できる場合：1〜3か月程度
• 調停：半年〜1年程度
• 審判・訴訟：1年以上かかることもあります

富士市・富士宮市での手続き｜管轄と、よくあるご相談

管轄

• 相続登記の申請先：静岡地方法務局富士支局（富士市中央町二丁目7-7　富士法務総合庁舎）
• 遺産分割調停：静岡家庭裁判所富士支部（富士市中央町二丁目7-1）
• 共有物分割訴訟：静岡地方裁判所富士支部（同所）

法務局と裁判所が同じ中央町にあるため、書類の取得と手続きをまとめやすいのは、富士市で手続きをする際の利点です。

よくあるご相談のパターン

父が20年以上前に亡くなったのですが、実家が父名義のままです。どうすればよいですか？

まず相続人を確定し、遺産分割協議をまとめたうえで相続登記を申請します。このケースでは、令和10年（2028年）3月31日を経過すると、審判になった場合に特別受益・寄与分が考慮されなくなります。期限までに協議をまとめるか、家庭裁判所に遺産分割の請求をしておく必要があります。

兄弟3人の共有名義ですが、一人が認知症で話し合いができません。

家庭裁判所に成年後見人を選任してもらい、後見人が本人に代わって協議に参加します。ただし後見人は本人に不利な内容には応じられないため、法定相続分に近い分け方になることが一般的です。

今日できる一歩｜まず名義を確認する

やること1：登記事項証明書を取る

静岡地方法務局富士支局で、実家の登記事項証明書を取得してください（窓口請求は1通600円）。「地番」が分かればその場で請求できます。地番が分からない場合は、固定資産税の納税通知書を持参すると案内してもらえます。

やること2：名寄帳で他の不動産がないか確認する

親名義の不動産は実家だけとは限りません。富士市役所（資産税課）で名寄帳を取得し、他に土地がないかを確認しましょう。

やること3：相続人を確定する

戸籍をさかのぼって、法定相続人が誰かを確定します。数次相続が起きていると、ここが最も時間のかかる作業になります。司法書士にご依頼いただくことも可能です。

まとめ

• 共有不動産は、放置するほど権利関係が複雑になり、解消しにくくなります
• まず登記事項証明書で「遺産共有」か「通常共有」かを見極めましょう。出口が違います
• 遺産共有では、相続開始から10年を経過すると、審判で特別受益・寄与分が考慮されなくなります（民法904条の3）。全員が合意すれば柔軟に分けること自体は可能です
• 平成30年（2018年）4月1日より前に始まった相続は、令和10年（2028年）3月31日が共通の目安です
• 連絡が取れない相続人がいても、令和5年（2023年）改正の制度や不在者財産管理人で対応できる場合があります
• 解消の方法は、現物分割・代償分割・換価分割・持分の譲渡／放棄の4つです

これから遺産分割をされる方へ

そもそも共有にしないことが最善の予防策です。親御さんがお元気なうちであれば、遺言書や家族信託で道筋をつけておくこともできます。

富士市・富士宮市で共有不動産にお困りの方は、当事務所の無料相談をご利用ください。登記事項証明書をお持ちいただければ、現状に即したご案内ができます。